Com tributa la compra d’un immoble entre particulars
Habitualment responem de manera privada i per correu electrònic les consultes que ens envien els nostres lectors. Avui, però, hem decidit fer una excepció, ja que creiem que es tracta d’un tema que pot interessar a altres persones.
En D.S. (mantenim el seu anonimat, ja que no li hem demanat permís per desvetllar la seva identitat) ens fa una consulta relativa a un bé immoble que vol comprar i les implicacions fiscals d’aquesta adquisició. La seva inquietud, per resumir, és que ha acordat un molt bon preu amb el venedor i ha sentit dir que la venda no es pot fer per aquest valor tan baix. Anem a pams:
Com funciona l’Impost sobre transmissions patrimonials
Quan dos particulars realitzen una compravenda d’un bé immoble aquesta queda subjecte a un impost autonòmic anomenat Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, concretament en la seva modalitat de TPO. Aquest impost grava la base imposable (el valor del bé transmès) a un tipus del 8% (llevat d’algunes excepcions on és el 5%) i el mateix es liquida a través del model 600 de l’Agència Tributària de Catalunya. L’obligat al pagament del mateix és l’adquirent del bé en qüestió i el termini per a pagar el mateix és d’un mes a comptar des de la data de la transmissió.
Per tant, si compro un immoble per 100.000 euros, he de pagar 8.000 euros en concepte d’aquest impost. Com heu vist, es tracta d’una xifra important i, per tant, força susceptible de pacte entre les parts. És a dir, si les parts pacten escripturar la venda per 50.000 euros i pagar els 50.000 euros restants en negre, el comprador només ha de pagar el 8% sobre els 50.000 euros oficials, és a dir, acaba tributant 4.000 euros enlloc dels 8.000 euros que li tocarien. L’estalvi és evident i, per tant, aquesta fou una pràctica molt freqüent en els “meravellosos” anys de la bombolla . Cal remarcar, evidentment, que aquesta pràctica queda totalment al marge de la llei.
Valors mínims a declarar
Per evitar aquest tipus de picaresques, a efectes pràctics la Generalitat marca un valor per sota del qual no és recomanable liquidar el referit impost. És a dir, es tracta d’una espècie de pacte no escrit entre contribuent i Agència Tributària de Catalunya segons el qual, en general, no es fan comprovacions per operacions declarades per sobre d’aquest valor.
I us preguntareu: com s’obté aquest valor? Molt senzill: cal multiplicar el valor cadastral del bé transmès per un coeficient que periòdicament es publica en un llistat i que varia segons cada població. Si teniu curiositat sobre aquests coeficients multiplicadors, aquest és el link on apareixen totes les poblacions de Catalunya i els seus respectius coeficients: link als llistats
Problemàtica arran de la crisi
Abans de la crisi, era molt habitual que aquests valors mínims a declarar es trobessin per sota del valor acordat entre les parts. La problemàtica amb la qual es troba el nostre amic D.S., que és molt freqüent avui en dia, és que ha acordat amb la part venedora un valor inferior al valor mínim de comprovació. El que li han aconsellat és que escripturi la compravenda per aquest valor mínim per a no tenir problemes.
Aclariments i recomanacions
Bé, arribats a aquest punt, caldria dur a terme un aclariment que en el cas d’en D.S. és molt important. Una cosa és l’acord al qual hagin arribat lliurement les parts i l’altre és la liquidació de l’impost. El que aconsellen a en D.S. no té massa sentit, ja que si ell ha arribat a un acord amb la part venedora per adquirir el bé a un preu de X euros no pot comparèixer davant de notari i dir que adquireix el bé a un preu superior de Y euros (essent Y el valor mínim de comprovació). Naturalment, l’escriptura davant de notari s’ha de dur a terme pel valor real que lliurement han acordat les parts i que coincidirà amb el preu efectivament pagat.
Dit això, si que és recomanable que, malgrat haver realitzat la compravenda per X euros, es faci la liquidació de l’impost i es pagui el 8% sobre els Y euros. I per què? Doncs perquè si es liquida l’impost per X euros es tenen tots els números de patir una comprovació per part de l’Administració, liquidant la diferència no tributada amb possibles recàrrecs i interessos de demora.
Malgrat el que he comentat al paràgraf anterior, només recomanaria liquidar l’impost sobre els X euros en cas que, per les característiques específiques del bé transmès, es pugui demostrar que el valor de mercat és realment de X euros. El cas típic és el d’un pis amb aluminosi. En aquest cas, es dóna una característica objectiva que fa que el valor de mercat de l’immoble afectat per aluminosi sigui molt inferior al d’un altre immoble de característiques similars a nivell de metres quadrats, ubicació, antiguitat, etc… Amb tot, cal tenir en compte que per a demostrar aquest tipus de situacions, sovint és necessària la intervenció d’un taxador i, per tant, també cal tenir en compte aquest cost.
Pels valors que en D.S. em comentava al seu e-mail, crec que no val la pena buscar embolics i resulta més recomanable liquidar l’impost sobre el valor de Y euros (el mínim a efectes de comprovació) i així evitar problemes. Tot i que, si en D.S. es veu amb cor de demostrar que el valor real de mercat és de X euros, endavant i a defensar-ho. (al despatx on treballo hem guanyat varis expedients d’aquest tipus).
Per acabar, crec que un altre tema que em comentava en D.S. ha quedat també respòs, ja que queda clar que es pot escripturar per X euros. (simplement dir-te que per plusvàlua entenc que volies dir l’increment patrimonial que el venedor tindrà a la seva declaració de IRPF, ja que la plusvàlua municipal que també haurà de pagar el venedor no depèn en cap cas del valor escripturat).
Com que és la primera vegada que responem de manera pública una consulta privada, ens agradaria molt que ens donéssiu el vostre feedback. Heu trobat el tema interessant o se us ha fet una mica pesat? Esperem els vostres comentaris.
Altres enllaçs d’interès:
Coneixes les nostres recomanacions?
Josep Tanqueray – Economista – Vols fer-me alguna consulta?
Gràcies, ha set molt interessant! I la pregunta seria, és que no pensen les institucions corresponents revisar aquest coeficient i donar-li a aquest impost una base més real, veient les circumstàncies en què estem? Els preus de l’habitatge seguiran baixant així que el cas del vostre lector serà, i de fet ho és, d’allò més habitual.
Una altra qüestió … A les Balears, passa també el mateix? Sabeu on es poden consultar aquests coeficients? Salut!
Efectivament Joana, es tracta d’un cas cada vegada més freqüent. Dubto que ho rectifiquin, ja que suposaria disminuir la recaptació, cosa impensable avui en dia. Si es tracta d’una transacció de quantitat elevada, sempre podem sol·licitar l’informe d’un taxador independent per demostrar que el valor és el que s’està declarant.
Arreu d’Espanya, el concepte és el mateix, és a dir, el valor a declarar és el major de dos: l’efectivament declarat i el de mercat. Per establir el valor de mercat, en canvi, cada comunitat autònoma fixa els seus propis criteris, He fet transmissions a altres parts d’Espanya i a cada autonomia és un sistema diferent. Concretament a les Balears mai he tingut cap cas de transmissió d’immobles per a poder-te indicar quin és el mecanisme emprat allà.
Si estàs pensant a fer una transacció allà, et recomano que et dirigeixis a la notaria que tingui jurisdicció a la zona de l’immoble i ells segur que et poden ampliar la informació.
Si et podem ajudar en alguna cosa, serà un plaer.
J.T.
El plaer ha estat meu. Moltíssimes gràcies pels teus cometaris. Joana
Bon dia,
enhorabona per la web de consulta.
La meva pregunta és:
- i si la part venedora és una societat? i la part compradora un particular? tinc entès que el que ven va tributar un IVA i la part particular ha de tributar ITP (ja que és segons mà).
És el cas d’un solar d’una societat que es vol traspassar a un particular. Per tan, si es ven aquest solar el particular ha de cmprar amb l’actual 21%IVA o bé el 8% de ITP?
També, i si fos al reves? suposant que el que ven es particular (per tant serà 2a mà) i compra una societat, llavors serà ITP o IVA?
Gràcies.
Hola Gerard,
En el cas d’un terreny, com a norma general has de distingir entre terrenys edificables i terrenys no edificables.
Els no edificables poden gaudir de l’exempció en IVA, mentre que els edificables no. La idea és que tot el procés de construcció d’un immoble tributi per iva una sola vegada.
Aquest aspecte està regulat en la llei de l’iva, concretament en el seu article 20 sobre exempcions en operacions interiors. Seguidament et transcric el que diu respecte l’exempció d’iva en els terrenys:
Estaran exemptes les següents operacions:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos, aunque no tengan la condición de edificables:
Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.”
També comentar-te que en determinades ocasions pot resultar interessant renunciar a l’exempció de iva per tributar per ITP. És el cas en el qual el comprador tingui dret a deduir-se l’iva. En aquest cas, surt més a compte tributar per iva i recuperar el mateix que no pas tributar per ITP, ja que aquest cost és no recuperable.
Espero haver-te ajudat a resoldre el teu dubte. Si no és així, fes-m’ho saber.
Gràcies per la teva participació.
J.T.